Покупка и продажа коммерческой недвижимости: обзор рынка и рекомендации для предпринимателей

Вопрос покупки или продажи коммерческой недвижимости остается актуальным для бизнеса вне зависимости от перемен или сложностей в экономике. Большинству бизнесов так или иначе требуется собственное помещение: торговая площадка, павильон, офис или склад. Topfranshise.ru расскажет, какие факторы стоит учесть предпринимателю при покупке и продаже коммерческой недвижимости, что за риски существуют в этой области и почему франчайзинг помогает оптимизировать процесс поиска и торговой площади.

Покупка недвижимости

При выборе объекта коммерческой недвижимости потребуется учесть множество факторов и провести всестороннюю оценку будущей точки. Прежде чем покупать площадку для будущего бизнеса, обратите внимание на следующие параметры:

1. Тенденции рынка. В 2023 году эксперты все чаще предлагают инвесторам работать именно с коммерческой недвижимостью: торговыми и офисными помещениями, складами, площадями на первых этажах жилых домов (стрит-ретейл). Доходность вложений в точки стрит-ретейла составляет 10-12%. Для сравнения, аналогичные показатели по офисным помещениям — 10-15%. Средняя же доходность в сфере коммерческой недвижимости в целом — 8-10%.

   Согласно исследованию, проведенному «Авито», продажи офисных помещений в I квартале 2023 года выросли в среднем на 11,21% по сравнению с IV кварталом 2022 года. В основном востребованы помещения площадью до 100 м² и от 100 до 500 м². Сохранился запрос и на крупные объекты (более 500 м²), хотя предложений в этом сегменте стало меньше на 3,96%.

   Изменилась ситуация и в сегменте складской недвижимости: за тот же временной период (с IV квартала 2022 года до I квартала 2023 года) уменьшилось количество помещений до 100 м² и от 100 до 1 000 м². При этом выросло как предложение, так и спрос на склады площадью более 1 000 м² — такой формат сейчас наиболее востребован у предпринимателей.



2. Местоположение. Оцените район, в котором будет располагаться коммерческая недвижимость, с точки зрения соответствия формату бизнеса, целевой аудитории и бюджету. Есть сферы, для которых местоположение — важный, но не определяющий фактор. Так, кофейня или пекарня могут эффективно работать как в центре города, так и в спальных районах. Хотя специфику локации в любом случае потребуется учесть: скажем, пекарня, совмещенная с магазином готовых полуфабрикатов, будет пользоваться большей популярностью в жилом массиве, нежели на центральной улице города.

   Некоторые направления требуют особенно тщательного подхода к выбору местоположения. Например, если вы запланировали открыть частную музыкальную школу или столярную мастерскую, ваша деятельность не должна мешать соседям. И, поскольку звукоизоляция спасает не всегда, гораздо проще заранее выбрать точку, находящуюся на некотором удалении от жилых домов.

ВАЖНО
При выборе локации обращайте внимание на инфраструктурную оснащенность района, транспортную доступность, наличие магазинов, кафе, торговых центров, зон отдыха.

3. Конкуренция. Оцените уровень конкуренции в районе, где планируете приобрести помещение для своего бизнеса. Некоторые сайты по продаже коммерческой недвижимости (ЦИАН), а также ряд геосервисов (Bestplace, «Геоаналитика» от «Сбера») предоставляют услугу маркетинговой оценки локации. В отчеты будет включена информация о локальной торговой активности и потенциальных конкурентах в выбранной вами сфере.


4. Трафик. Какую бы сферу бизнеса вы не выбрали, трафик — один из важнейших показателей для приобретения коммерческой недвижимости. Проходимость, пешеходная или автомобильная, актуальна как для установки вендинговых аппаратов, так и для центров лабораторной диагностики, как для зарядных станций с пауэрбанками, так и для пунктов выдачи заказов. Если трафик есть, а какой-то востребованной услуги в определенном районе нет, такая ситуация может помочь бизнесу стартовать более эффективно.


5. Юридические аспекты.Прежде чем приобретать недвижимость, изучите все юридические нюансы процесса. Есть ряд направлений, которые требуют дополнительного согласования объектов недвижимости: например, помещение для детского сада должно соответствовать нормам СанПина и пожарной безопасности, площадка медицинского центра — требованиям Роспотребнадзора. Также стоит обратить внимание на репутацию продавца и тщательно проверить все документы, прежде чем переходить к подписанию договора.


6. Состояние помещения. Оценивайте не только непосредственно ваш будущий объект коммерческой недвижимости, но и здание в целом: в каком оно состоянии, требуется ли ему капитальный ремонт. Необходимо также заранее продумать свои возможности по ремонту и реконструкции площадки.


7. Долгосрочная перспектива развития. При покупке коммерческой недвижимости планируйте развитие своего бизнеса, его расширение или изменение сферы деятельности. Если вы рассчитываете на быстрый рост и масштабирование, подумайте, как размещать объекты, чтобы они не мешали один другому. Если проект предполагает изменение сферы бизнеса, скажем, открытие при кафе магазина с сувенирами, то стоит оценивать недвижимость с точки зрения возможности такого развития в будущем.

Продажа недвижимости

При продаже коммерческой недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь на запросы рынка — какие площадки интересны предпринимателям прежде всего? 2023 год показывает уверенный рост интереса к небольшим объектам сегмента стрит-ретейл: точки в жилых комплексах, магазины формата «у дома». На фоне экономических трудностей потребители стали реже посещать крупные торговые центры. Гораздо проще, быстрее и эффективнее закупать продукцию повседневного спроса рядом с домом или пользоваться доставкой. Эта тенденция сказывается на рынке коммерческой недвижимости, выводя в лидеры продаж объекты площадью до 100 м².

При продаже собственник коммерческой недвижимости может пойти следующими путями:

• Обратиться в агентство недвижимости.
• Обратиться к риелтору.
• Самостоятельно разместить объявление о продаже.

Сегодня существует множество цифровых агрегаторов объявлений: ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и другие. При составлении объявления придерживайтесь следующих рекомендаций:

• Структурируйте текст для удобства восприятия информации: разбейте его на блоки, выделите разными начертаниями ключевые аспекты (если позволяют технические возможности платформы).
• Дополните объявление качественным визуальным рядом — фотографиями в хорошем разрешении и с нескольких ракурсов.

Риски при покупке и продаже недвижимости

Как и любая сделка, покупка и продажа коммерческой недвижимости предполагает определенные риски. Важно тщательно проверить документацию и выявить потенциально спорные моменты. Любая неточность или небрежность способна привести к судебным разбирательствам, издержкам и потере права собственности. Существует несколько распространенных рисков:

• У продавца нет прав на объект недвижимости или эти права могут быть оспорены третьими лицами.
• У продавца есть права на объект недвижимости, но они оформлены некорректно.
• Судебная история продавца допускает возможность изъятия объекта недвижимости.
• Объект недвижимости обладает определенными обременениями.
• Фактические данные объекта недвижимости отличаются от официально зарегистрированных данных о нем.

Приобретение недвижимости при работе по франшизе

Один из способов снизить риски при покупке недвижимости для бизнеса — воспользоваться помощью франчайзера. Большинство компаний, развивающихся по франшизе, готовы консультировать партнеров, проводить оценку выбранных локаций и давать экспертные рекомендации. Поддержка и обучение со стороны предпринимателей с опытом в конкретной нише экономит как время, так и деньги, значительно упрощая процесс запуска бизнеса. Но при этом франчайзи зачастую оказываются ограничены с точки зрения выбора локации и приобретения объектов коммерческой недвижимости: все свои действия они должны согласовывать с франчайзером.

Для того, чтобы понять, насколько вашему бизнесу подходит вариант развития через франчайзинг:

• Проанализируйте рынок и конкурентов.
• Оцените размер инвестиций, необходимых для открытия бизнеса.
• Определите потенциальный экономический успех проекта.
• Узнайте о видах и форматах поддержки, которую франчайзер готов оказывать партнеру.
• Изучите условия будущей франшизы, оцените, насколько жесткие требования устанавливает франчайзер.

Заключение

Операции с коммерческой недвижимостью требуют комплексного подхода и тщательного анализа рынка. Если речь идет о покупке недвижимости для бизнеса, важно учитывать не только актуальные потребности, но и перспективы вашего предприятия. Масштабирование бизнеса может потребовать покупки новых объектов, при этом иногда критически важно, чтобы они были расположены в той же локации, что и ваша исходная площадка. Грамотное прогнозирование потребностей позволит подобрать недвижимость с оптимальными параметрами в плане расположения, инфраструктуры и доступности для вашей целевой аудитории.